专家赌约房价败给任志强“裸奔”的背后真相

刘忠良

据《新京》等报道，3月30日晚，此前曾预计房价在3月迎来下跌拐点的深圳英联不动产董事长郭建波“提前认输”，并向“平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。
据4月1日中国指数研究院发布“2013年3月中国房地产指数系统百城房价指数”显示：100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。
而新一届中央政府提出的“城镇化”，更给了任志强坚持房价将继续上涨的支撑理由。任志强认为在现有土地制度下，中央欲进一步推进城镇化，加之货币继续上涨，这样情况下房价无下跌的可能。在接受媒体采访中，任志强表示：“小康指标已经预示着最少要增加65%的城市化率，人口在不断流入，房价还得接着涨。”
实际上，任志强之所以屡次“预测”房价上涨正确，并不是他的理由全对，最重要的是包括中央和各级政府在房地产当中都有重大利益，中央和各级政府所创造的条件都支持任志强等房地产商希望房价上涨的愿望。
比如说任志强认为城市化推高房价。如果房价低，那城市化可以推高房价。但是，中国房价已经太高了，远高于多数民众的承载力，这时推高房价的就不是城市化了。什么是城市化？就是农民进城，那农民能买得起天价房子吗？所以，在房价泡沫之上，城市化不能推动房价持续上涨。同样，对绝大多数年轻人来说，他们也缺乏在高房价之上继续推高房价的实力。
任志强还认为中国人口多将导致长期的高房价。如果说人口多导致高房价，中国的农村也在中国，那为什么没有高房价呢？在城市化下，人口密度是个伪命题，无论国家人口多少我们都居住在人口密集的城市，比如俄罗斯人口稀少，莫斯科照样拥挤也高房价。
美国人均住房面积近70平方米，我们也按70平方米计算，全部城市化，平均楼层高度按10层计算，建筑密度按15%计算，即容积率仅1.5，仅需6.25万平方公里，也仅占国土面积的0.65%，这么小的比例对任何国家来说都不值得一提。
笔者在新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》中分析指出，目前中国所有城市建城区面积是3万平方公里，按照美国人均居住面积和上述城市建设标准，仅需再占用3.25万平方公里土地即可。这3.25万平方公里即便全部是耕地，仅占全国耕地面积的2.4%。也即是说，只要中国粮食单产提高2.4%，或把每年10%的储藏加工粮食浪费减少2.4个百分点，就可以腾出让中国人都住上美国大房子的新城区面积，这对中国来说是非常容易的事。
任志强预测房价，有两个说到了根上，一个是土地制度，另一个是货币供给。
我们的政府垄断土地供给，且供给工业用地严重偏多而供给商品房用地严重不足，这与国外恰恰相反。我们工业用地荒着，商品房用地严重短缺。政府人为制造住宅商品房“奇货可居”，加之贫富差距下过多财富缺乏有效流向导致房地产投机，让房地产泡沫越来越大。
货币发行，导致资产价格上涨。任志强预测2013年房价上涨，重要原因是2012年中国经济低迷，政府为经济注入货币，而过多货币投放只能在半年左右后才引发通货膨胀，同时导致房价上涨。相反，如果2013年中国经济继续好转，政府有意识的货币投放减速，则房价失去货币动力。
实际上，如果有很多廉租房，如新加坡80%人口住在廉租房，我们不必管高房价。但我们政府奇怪的是，即没有大量廉租房，把人民住房推向商品房市场，又通过土地政策让商品房“奇货可居”，人为制造高房价和住房难，让普通老百姓没有选择！
现在的中国房地产市场，对要城市化的农民来说是高高在上，对要买房结婚的多数年轻人来说也“望房兴谈”。在普通民众买不起房的同时，中国富人人均3.3套房，房地产成了投资工具。而权力所有者和相关者，也同样拥有大量房产。在严重泡沫和脱离普通民众购买力的情况下，中国房地产市场只不过是权贵们的游戏，同样要破裂也可以非常容易。
实际上，如果政府放弃土地政策垄断权，或者房产全国联网且征收递增房产税，或者供应充足且区域合理的廉租房，房价立马暴跌。小产权房价格只有市场的1/3左右，为什么政府要打压？因为小产权房触犯了政府垄断房地产土地市场的利益。

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[s:375] 这个还不是政府为了挣点钱儿

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潼南不能没有像楼主这样的人才

楼主太厉害了！

这个帖子不回对不起自己！ [s:322]  [s:322]

这个帖子不回对不起自己！

写的不错，分析合理。